固定資産税の仕組みと計算方法（2026年版）
固定資産税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人に課される地方税（市区町村税）です。所有する不動産の「固定資産税評価額」をもとに計算され、例年4〜6月頃に納税通知書が届きます。年4回の分割払いまたは一括払いで納付します。都市計画区域内の場合は「都市計画税」も併せて課税されます。
固定資産税の計算方法
【固定資産税の基本計算式】
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 最大0.3%
【計算例：評価額2,000万円の住宅用地＋建物】
土地（評価額1,200万円）：
住宅用地の特例で評価額1/6に軽減
1,200万円 × 1/6 × 1.4% = 28,000円
建物（評価額800万円）：
800万円 × 1.4% = 112,000円
合計：年間約140,000円
（都市計画税は別途）
住宅用地の軽減措置
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額×1/6 | 評価額×1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額×1/3 | 評価額×2/3 |
住宅が建っている土地は大幅に軽減されます。逆に更地（住宅を取り壊した後など）はこの特例が適用されず、固定資産税が一気に上がる点に注意が必要です。
新築住宅の減額措置
新築住宅は一定期間、建物の固定資産税が1/2に減額されます。一般住宅で3年間、長期優良住宅で5年間（マンション等は5年・7年）が対象です（床面積等の要件あり）。新築から数年後に減額措置が終了すると固定資産税が上がるため、住宅購入時にはこの点も把握しておくことが重要です。
固定資産税評価額の決まり方
固定資産税評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。土地は地価公示価格の約70%、建物は再建築価格をもとに経年減点補正率を掛けて算出されます。評価額は実際の売買価格（時価）とは異なり、一般的に時価より低めに設定されます。評価額に納得できない場合は、市区町村に審査の申出をすることができます。
💡 固定資産税で知っておくべきポイント：①住宅用地は大幅に軽減される（更地は高い）②新築の減額措置はいずれ終了する③クレジットカード・電子マネー納付でポイントが貯まる（自治体による）④評価額は3年ごとに見直される⑤空き家の管理放棄は特定空き家指定で軽減解除のリスク
【数値で見る】固定資産税の計算・住宅用地特例・軽減措置
固定資産税は「評価額×1.4%」と思われがちですが、実際は住宅用地特例や新築減額があり、単純計算とは大きく異なります。仕組みと数値を見ていきましょう。
固定資産税の基本の計算式
固定資産税は、土地・家屋それぞれの「課税標準額」に標準税率1.4%をかけて計算します。多くの市区町村がこの1.4%を採用しています（市町村が条例で変えることも可能）。
【固定資産税の計算式】
土地：課税標準額 × 1.4%
家屋：課税標準額（評価額）× 1.4%
※課税標準額 = 評価額に特例を適用した後の額
※都市計画税（市街化区域）は別途 最大0.3%
住宅用地特例：土地の税金が最大1/6に
住宅が建っている土地（住宅用地）には、課税標準額を大幅に下げる特例があります。これが「固定資産税が思ったより安い」と感じる主な理由です。
| 区分 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額 × 1/6 | 評価額 × 1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超の部分） | 評価額 × 1/3 | 評価額 × 2/3 |
| 非住宅用地（更地など） | 軽減なし（×1） | 軽減なし |
注意したいのは、住宅を取り壊して更地にすると、この特例が外れて土地の固定資産税が最大6倍になる点です。空き家を解体する際は、土地の税負担増も考慮する必要があります。
新築住宅の減額措置（2026年改正で延長）
新築住宅は、建物の固定資産税が一定期間1/2に減額されます。2026年度の税制改正で、この措置が延長され、床面積要件も見直されました。
| 住宅の種類 | 減額期間（建物分1/2） |
|---|
| 一戸建て（一般） | 3年間 |
| マンション（一般） | 5年間 |
| 長期優良住宅（戸建て） | 5年間 |
| 長期優良住宅（マンション） | 7年間 |
重要なのは、新築減額が切れると、翌年から建物分の固定資産税が約2倍になること。「数年後に急に固定資産税が上がった」と驚くケースが多いので、購入時から織り込んでおくべきです。例えば建物分が年10万円なら、減額終了後は約20万円になります。
計算例：新築マンション（土地評価額1,000万円・建物1,500万円）
| 項目 | 新築5年間 | 6年目以降 |
|---|
| 土地（1/6特例） | 約2.3万円 | 約2.3万円 |
| 建物（新築減額1/2→なし） | 約10.5万円 | 約21万円 |
| 都市計画税 | 約5.5万円 | 約5.5万円 |
| 合計（年間） | 約18.3万円 | 約28.8万円 |
このように、新築減額が切れる6年目から年間約10万円も増えます。住宅ローンの返済額だけでなく、この固定コストも含めて家計を考えることが大切です。
評価額の調べ方
固定資産税評価額は、毎年4〜6月頃に届く「納税通知書」に同封される課税明細書の「価格（評価額）」欄で確認できます。購入前で通知書がない場合は、土地は時価（公示価格）の約70%、建物は建築費の約50〜70%が評価額の目安です。評価額は3年に1度見直され（評価替え）、直近は2024年度、次回は2027年度です。土地は地価上昇で評価額が上がることもあります。
💡 固定資産税のポイント：①税率は標準1.4%②住宅用地は課税標準が最大1/6に軽減③更地にすると土地の税金が最大6倍④新築減額（3〜7年）が切れると建物分が約2倍に⑤評価額は納税通知書の課税明細書で確認。購入時は減額終了後の税額も把握を。
❓ よくある質問
固定資産税はいくらくらいかかりますか？
固定資産税評価額の1.4%（標準税率）が基本です。一般的な戸建て住宅で年間10〜20万円程度が目安です。土地は住宅用地の特例で大幅に軽減されます（小規模住宅用地は評価額1/6）。新築の建物も一定期間1/2に減額されます。上のツールで評価額を入力すると、軽減措置を考慮した固定資産税額を計算できます。正確な額は納税通知書または市区町村で確認できます。
固定資産税はいつ払いますか？
例年4〜6月頃に市区町村から納税通知書が届きます。納付方法は年4回の分割払い（第1期〜第4期）または一括払いが選べます。納期は自治体によって異なりますが、多くは6月・9月・12月・翌2月頃です。コンビニ・銀行・口座振替・クレジットカード・電子マネー（自治体による）など多様な方法で納付できます。期限を過ぎると延滞金がかかるため注意しましょう。
住宅を取り壊すと固定資産税は上がりますか？
はい、上がります。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で固定資産税評価額が最大1/6に軽減されていますが、住宅を取り壊して更地にするとこの特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大6倍近くに跳ね上がる可能性があります。空き家を取り壊すかどうかは、固定資産税の増加も考慮して判断する必要があります。ただし管理放棄された空き家は「特定空き家」に指定され特例が解除される場合もあります。
新築住宅の減額措置はいつまで続きますか？
新築住宅の建物部分の固定資産税は、一般住宅で3年間、長期優良住宅で5年間、1/2に減額されます（マンション等の3階建て以上耐火構造は5年・長期優良で7年）。この期間が終了すると減額がなくなり固定資産税が上がります。「新築から数年後に固定資産税が急に上がった」と感じるのはこの減額措置の終了が原因です。住宅購入時には減額終了後の税額も把握しておくと、家計計画が立てやすくなります。
固定資産税評価額はどこで確認できますか？
①毎年届く納税通知書（課税明細書）②市区町村の固定資産課税台帳の閲覧③固定資産評価証明書の取得——で確認できます。評価額は実際の売買価格（時価）とは異なり、土地は地価公示価格の約70%、建物は再建築価格をもとに算出され、一般に時価より低めです。評価額は3年ごとに見直されます。評価額に疑問がある場合は、市区町村の固定資産評価審査委員会に審査を申し出ることができます。
マンションの固定資産税はどう計算されますか？
マンションも土地と建物それぞれに固定資産税がかかります。土地は敷地全体の評価額を専有面積の割合で按分し、住宅用地の特例（多くは1/6軽減）が適用されます。建物は専有部分＋共用部分の持分の評価額に1.4%を掛けます。タワーマンションは2017年以降、高層階ほど評価額が高くなる補正が導入されました。一般的なマンションの固定資産税は年10〜30万円程度ですが、立地・広さ・築年数により大きく異なります。
固定資産税はクレジットカードで払えますか？
多くの自治体でクレジットカード納付が可能です。ただし決済手数料（数百円〜・税額に応じて）がかかる場合があります。手数料を払ってもカードのポイント還元率が上回れば実質お得になることもあります。また地方税統一QRコード（eL-QR）を使ったスマホ決済（PayPay・au PAY等）に対応する自治体も増えています。納付方法は自治体によって異なるため、納税通知書または市区町村の公式サイトで確認してください。
固定資産税を滞納するとどうなりますか？
納期限を過ぎると延滞金（年8.7%等・期間により異なる）が発生します。さらに滞納が続くと督促状・催告書が届き、最終的には財産（給与・預金・不動産等）の差押えに発展する可能性があります。固定資産税は不動産を所有する限り毎年かかる税金です。支払いが困難な場合は、滞納する前に市区町村の税務窓口に相談し、分割納付・徴収猶予などの制度を利用することをお勧めします。早めの相談が重要です。
償却資産税とは何ですか？
償却資産税は固定資産税の一種で、事業用の機械・設備・器具・備品などに課される税金です。個人事業主・法人が事業に使う資産（パソコン・工具・看板・内装設備等）が対象で、取得価額の合計が150万円以上の場合に課税されます（免税点）。毎年1月末までに所有する償却資産を市区町村に申告する必要があります。住宅や個人の生活用品には課されません。事業を営む方は償却資産の申告義務があることに注意しましょう。
不動産購入時に固定資産税を意識すべきですか？
はい、非常に重要です。不動産購入時は購入価格だけでなく、毎年かかる固定資産税・都市計画税のランニングコストも考慮すべきです。特に①新築の減額措置はいずれ終了する②土地の評価額は3年ごとに見直される③立地により税額が大きく異なる——点を把握しましょう。購入を検討する物件の固定資産税額は不動産業者や売主に確認できます。住宅ローンの返済額に固定資産税を加えた「真の住居費」で家計計画を立てることが大切です。
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